아파트 재건축 절차와 조건

재건축은 다시 건물을 짓는 것입니다. 

 

기존 철거 전 아파트에 살았던 사람들과 토지를 보유한 사람들이 조합이라는 것을 만들어 재건축 시행사업으로 시공사를 선정해서 아파트를 짓고 철거 전 살았던 사람들은 추가 부담금을 내고 입주하고, 다른 곳으로 이사가는 사람들은 양도하고 나가면 됩니다. 

아파트를 거의 다 지을 시점에 특별분양 및 일반분양으로 청약을 받고 일반 분양에서 수익을 내는 구조입니다. 

 

재건축 대상 아파트는 보통 30년된 아파트이며, 재건축 평균 소요은 9.7년입니다. 재건축 과정은 사업을 계획하고 시행하고 완료하는 총 3단계로 구성됩니다. 

 

1단계 ▷  사업준비  

2단계 ▷  사업시행  

3단계 ▷  사업실행

 

 

｜사업준비 (2~3년 소요)

 

- 기본계획 수립

10년 단위 도시 및 주거환경 정비 기본계획 수립 대상에 재건축 아파트로 포함됩니다. 

 

- 안전진단

안전에 이상이 없는지 확인을 받는다. A~E까지 등급이 있는데 E를 받으면 재건축 진행, D 등급은 조건부 재건축 입니다. 2023년부터는 조건부 재건축 범위가 축소되고 재건축 허용 대상은 확대될 예정입니다. 

 

- 정비 계획 수립

토지 면적 50% 이상과 토지 소유자의 60% 이상이 동의해야 정비 계획 수립이 가능합니다.

 

 

｜사업시행 (1~3년 소요)

- 조합설립인가

각 동별 구분 소유자의 50% 이상 + 전체 구분 소유자의 75% 이상, 토지면적 소유자의 75% 이상의 동의가 필요합니다.

 

- 시공사 선정

시공사를 선정하는데 재건축을 통해 사업수익성이 좋으면 사업에 참여하는 것이고 그렇지 않으면 1군 건설사가 아닌 2군 건설사가 참여하게 되는 것입니다. 아파트 브랜드를 갖고 들어오기 때문에 조합입장에서도 시공사가 좋아야 분양시 큰 수익을 낼 수 있다고 생각합니다. 

 

- 사업시행인가

개발 진행에 대한 사업계획 (세대수, 면적, 평형) 등을 시장에게 인가받는 단계입니다.

 

- 관리처분인가

감정평가금액, 청산금, 세입자 보상, 총 공사비용 등을 인가받는 단계입니다. 

 

 

 

｜사업실행 (3~4년 소요)

 

- 이주철거

철거 전 아파트 입주민들이 다른 곳으로 이사가게 되면 철거를 하게 됩니다.

 

- 착공신고

착공은 공사에 시작하는 착공신고를 한다. 공사는 기공, 착공, 완공, 준공 4가지로 흘러갑니다. 

 

기공: 공사의 시작. 커팅식

착공: 실제 공사 착수. 포크레인 땅파기

완공: 건축물 다 지음. 하지만 사용승인이 나지 않은 상황

준공: 서류상 건축물 사용승인이 난 상황

 

- 일반분양

조합원에게 선분양되고 난 뒤에 남은 매물을 일반인들에게 분양하는 단계입니다.  특별분양, 1순위, 2순위, 무순위 분양 등이 있습니다.  무순위 분양은 특별, 1 순위, 2순위 분양이 미달이 되면 하는 건데 인기가 없는 아파트의 경우 무순위 청약으로 돌릴 수 있습니다.

 

- 준공인가

건축물이 법대로 지어졌는지 사용승인을 하는 단계입니다. 

 

- 소유권이전

입주를 하기 전에 사람들은 취등록세를 내고 등기를 진행합니다.

 

- 청산

소유권 이전이 완료되면 조합은 청산합니다.