▶ 임차인이 있는 경우

처음으로 내 집을 마련하려 합니다. 사려는 집이 매매가가 너무 저렴하여 확인하니 지금 임차인이 살고 있고 제가 임차보증금을 지불하는 조건이라고 하네요. 소유권이전 후 임차보증금을 지불하면 임차인에게 집을 비워줄 것을 요구할 수 있나요?

현재 살고 있는 임차인의 주민등록지가 현거주지라면 임차인은 대항력을 가지고 있으므로 이 경우 매도인과매수인은 임차인에게 퇴거를 요구할 수 없습니다. 다만, 임차인이 대항력을 가지고 있지 않는 경우 매수인은 임차인의 퇴거를 요구할 수 있습니다.

◇ 매매목적물에 임차인이 있는 경우

☞ 임차인이 대항력을 가지고 있는 경우 매도인과 매수인은 임차인에게 퇴거를 요구할 수 없습니다.

     대항력을 가지고 있는 임차인의 경우 부동산 매수인이 부동산임대차계약의 임대인지위를 승계한 것으로 간주되어 임대차계약

     존속기간만료후 보증금반환의무를 지게 됩니다.

▶ 부동산명의신탁

매도인과 부동산 매매계약을 체결한 후 저와 제 친구는 그 부동산에 대한 소유권이전등기를 제 친구 명의로 하기로 약속하였습니다. 이 경우 친구 명의로 소유권이전등기를 하는 것이 가능한가요?

부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안됩니다. 명의신탁약정은 무효이므로 명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 의 한 부동산물권변동은 무효가 됩니다.

◇ 부동산명의신탁의 개념

☞ “명의신탁약정”이란 부동산에 관한 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자(이하“실권리자”라 함)가 타인과의 사이에서

     대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등 기(가등기포함)는 그타인의 명의로 하기로 하는

     약정을 말합니다.

▶ 부동산등기부확인

부동산 매매계약을 체결하기 전에 부동산등기부를 확인해야 한다고 하는데, 부동산등기부를 열람하거나 발급받으려면 어떻게 해야 하나요?

등기소를 방문하여 서면으로 열람하거나 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 전자적 방법으로 부동산등기부의 등기기록의 사항을 열람하실 수 있습니다.

◇ 부동산등기사항의 열람

- 등기소를 방문하여 등기기록을 열람하려는 경우

등·초본발급 업무담당자에게 신청인의 성명, 주민등록번호 및 주소, 해당 부동산의 종류, 소재지번, 열람하고자 하는 등기부의 종류 등을 기재한 신청서를 제출하고 주민등록증이나 운전면허증을 통해 본인과의 일치여부를 확인받은 후 열람할 수 있습니다.

▶ 매매계약금

아파트 매매계약을 체결하고 얼마 지나지 않아 주변 시세가 많이 올랐습니다. 매도인은 매매계약금을 돌려주며 계약을 해제하겠다고 합니다. 어떻게 해야 하나요?

계약당사자간에 다른 약정이 없고 매매계약금 매도인에게 교부한 경우 매도인은 매매계약금의 배액을 매수인에게 상황하고 매매계약을 해제할 수 있으므로 매수인과 매도인간의 특별한 약정이 없는 한 매도인의 계약해제를 피할 수 없을 것으로 보입니다.

◇ 매매계약금의 개념

☞ “매매계약금”이란 부동산매매계약을 체결할 경우 일반적으로 계약당사자의 일방이 상대방에게 교부하는 금전 그 밖의 유가물(有價物)을

     말합니다.

▶ 부동산 매매절차

부동산을 매수하려 하는데 그 절차가 어떻게 되나요?

우선매매계약의 목적물인 부동산의 시세 및 그 주변을 조사하여 부동산을 선정합니다. 부동산을 선정하여 부동산매매계약을 체결하는 경우 매매당사자가 부동산소유권자인지 또는 대리인이 대리권을 가지고 있는지 확인하고, 부동산등기부 등을 통해 부동산권리관계를 확인합니다. 매매계약체결 시 매매계약서를 작성하고 매매계약금을 교부합니다. 부동산매매계약 후 매도인과 매수인 사이의 소유권변동을 위해서는 부동산등기부에 등기해야 합니다.

▶ 1세대 1주택 양도소득세 감면

1세대 1주택의 경우 양도소득세가 부과되지 않는다고 하던데, 1세대 1주택의 요건은 무엇인가요?

거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대이고 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있으며 해당주택의 보유기간이 2년이상인 경우 해당주택의 보유기간이 2년이상인 것[취득당시에「주택법」제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(비거주자가 해당주택을 3년이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간이 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우])에는 1세대 1주택으로 양도소득세가 부과되지 않습니다.