▶ 상가건물의전대차

상가건물을 임차하여 화장품 가게를 운영하던 중 가게의 작은 부분을 다른 사람에게 네일샵으로 운영할 수 있도록 세를 주려 합니다. 주인의 허락 없이 가게의 일부를 다른 사람에게 세를 줘도 될까요?

가능합니다.

「민법」 은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있으므로, 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차상가건물을 제삼자에게 전대한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

다만, 특별한 약정이 없는한 그 임차상가건물의 작은 부분을 세를 주는 것은 주인의 허락 없이도 가능합니다.

따라서 질문과 같이 가게의 작은 부분을 임대인의 동의 없이 전대한 경우라 하더라도 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없습니다.

▶ 「상가건물임대차보호법」의 보호대상

서울 종로에 있는 상가건물을 임차하여 조그마한 커피전문점을 운영하려는 A 씨는「상가건물임대차보호법」의 보호를 받을 수 있나요?

보호받을 수도 있습니다.

「상가건물임대차보호법」 은 사업자등록대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정범위에 해당하는 보증금액의 임대차에만 적용됩니다.

또한, 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다.

A씨의 경우 커피전문점은 사업자등록의 대상이 되는 상가이며, 영업용 상가로 판단됩니다.

다만, A씨의 임차보증금이 9억 원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 「상가건물임대차보호법」 의 보호를 받을 수 있습니다.

▶ 상가임대차계약 당사자

상가 임대차계약을 맺으려고 하는데, 건물 소유자의 부인이 나와서 임대차계약을 맺으려 합니다. 상관없을까요?

건물소유자의 부인과 임대차계약을 체결한 경우, 그 부인이 자신의 대리권을 증명하지 못하는 이상 그 계약의 안전성은 보장되지 않습니다.

이는 부부에게 일상가사 대리권이 있다고 하더라도 건물을 임대하는 것은 일상가사에 포함된다고 보지 않기 때문입니다.

따라서 불가피하게 건물소유자의 부인과 임대차계약을 체결해야 하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 요구해야 합니다.

▶ 상가건물임대기간

서울에서 보증금 2억 원에 계약기간 6개월로 하여 상가건물을 임차하였습니다. 곧 기간이 만료되는데, 바로 비워줘야 할까요?

기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다.

따라서 임차인은 계약서에 6개월을 계약기간으로 하였더라도 1년간 임대차관계를 유지할 수 있습니다.

◇ 임대차기간

☞ 「상가건물임대차보호법」 은 임대차기간의 약정이 없거나 1년 미만으로 정한 경우에는 임차인의 보호를 위해 그 기간을 최저 1년으로

     보장하고 있습니다. 또한, 임차인이 1년 미만으로 정한 임대차기간이 유효하다고 주장할 수도 있도록 하고 있습니다.

▶ 보증금반환 거부 시 월세 문제

임대차계약기간이 만료되어 건물 주인에게 보증금을 돌려달라고 하니, 새로운 세입자를 얻을 때까지 기다려달라고 합니다. 보증금을 돌려받을 때까지 그 건물에서 계속 가게를 운영하면 월세는 안내도 되나요?

월세를 내야 합니다.

임대차가 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되므로, 임대인과 임차인은 임대차 계약상의 권리의무를 그대로 가지게 됩니다.

따라서 보증금을 반환받을 때까지 계속 가게를 비우지 않고 영업할 수 있는 것은 당연하지만, 설사 이러한 경우에도 임차인은 그 건물에서 계속 영업함으로써 실질적인 이득을 얻은 이상 월세는 지급해야 합니다.